En 12 años, hay 4 millones más de viviendas construidas en el país, pero 6 millones más de habitantes El tener una casa propia no solo es una necesidad primordial del ser humano, sino también un derecho que forma parte del desarrollo de la vida de cualquier persona. En Argentina, en el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, se determina que “el Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter integral, y entre sus componentes se incluye el acceso a una vivienda digna”. No obstante, al igual que varios países de la región, el déficit habitacional sigue siendo una problemática a atacar.

En este sentido, de acuerdo a los datos preliminares del Censo 2022, se registraron 17.780.210 viviendas en todo el país, lo que corresponde a un alza del 28,5% si se compara con los datos del Censo 2010, cuando se contabilizaron 13.835.751 viviendas. Si bien hubo un aumento en la construcción de viviendas, alrededor de 4 millones de unidades, la población también creció un 14,8%, es decir, que, de más de 40 millones de habitantes en 2010, ahora hay más de 46 millones. Ante estas cifras, la Fundación Tejido Urbano presentó un informe donde manifiesta que el déficit habitacional es “muy alto”. “

Esto no quiere decir que esas unidades sean de la calidad que necesita la población. Según los datos relevados, estimamos que la mitad de las viviendas se construyeron por fuera del mercado inmobiliario y también por fuera del sistema estatal de viviendas sociales. Muchas se levantaron en los barrios populares y otras son resultado del crecimiento de la mancha urbana, esto implica que la gente compra un lote y autoconstruye su propia vivienda”, señaló el director ejecutivo del ente, Fernando Álvarez de Celis. Aumenta la cantidad, pero ¿disminuye la calidad constructiva? Asimismo, la Fundación manifiesta que, aunque los datos del censo del año pasado aún no son definitivos, se presupone que el déficit cuantitativo se mantiene estable, mientras el déficit cualitativo si habría aumentado, lo que significa que muchas de estas edificaciones son de baja calidad y hechas en condiciones dudosas. Obstáculos y soluciones propuestas por expertos Debido a esto, Tejido Urbano indica que para afrontar esta situación hay que resolver cuestiones de macro y microeconomía, aunque resaltan que el problema inicial es económico, ya que sin moneda y sin créditos hipotecarios es muy difícil de solucionar.

Por ello, llaman a impulsar políticas públicas que por un lado sumen suelo urbano y, adicionalmente, se tengan en cuenta la infraestructura preexistente. En esa línea, Álvarez de Celis aseguró que no es solo mejorar las viviendas existentes o hacer nuevas, sino que hay que hacer una planificación estratégica que permita una mejor distribución de la población en el territorio, la cual, a su vez, “favorecería la desconcentración de las ciudades y promovería un desarrollo más equilibrado de todas las regiones del país”. Por su parte, para la agrupación Inquilinos Agrupados, en Argentina faltan casas porque falla la distribución. Según Gervasio Muñoz, quien lidera la entidad, los datos del censo revelan que habría tres millones de viviendas vacías, lo que sostiene el déficit aun cuando la construcción aumenta.

¿Es real el déficit ocupacional o en realidad sobran viviendas y falta distribución equitativa?

Asimismo, explican que el grupo familiar argentino está formado, en promedio, por 3 personas, es decir, que hay una vivienda cada 2,6 personas, por lo tanto, sobran viviendas.

En este contexto, para Muñoz, el mercado no construye para solucionar el déficit habitacional, sino con otros objetivos, “como especular o invertir como reserva de valor, o como bien financiero”. “Construye en pesos, cotiza en dólares”, detalló. Finalmente, puntualizó que, si se divide la población total de 46 millones entre 3, hay alrededor de 15.348.234 de familias, y cómo hay 17 millones de casas, “si le damos una vivienda a cada uno de estos 15 millones de hogares, nos encontramos con que sobran 2.431.975 viviendas”. Cabe resaltar que, en jurisdicciones como CABA, las viviendas crecieron un 68% desde 1991 a 2022, en tanto la población aumentó sólo un 8 %. En provincia de Buenos Aires, la suba fue de 374 %, mientras la población registró un alza de un 40 por ciento. Situación con los alquileres A la falta de oportunidad de compra que se vive en el país, se suma la falta de viviendas para alquilar, una realidad que se agudizó con la sanción de la Ley de Alquileres y que complica cada vez más la carencia habitacional. El Centro de estudios de la Nueva Economía de la Universidad de Belgrano realizó un estudio que inició desde que entró en vigencia esta iniciativa, es decir, el 1 de julio de 2020, hasta el 1 de marzo de 2023, tiempo en el que los valores de los alquileres se dispararon un 245%.

El análisis mostró que, aunque entre los meses de febrero y marzo de este año hubo desaceleración en el índice de ajuste de precios de alquiler - en el orden de 16 y 17 % frente a los 19 de enero- la curva sigue registrando una tendencia ascendente. Cabe resaltar que, hace unas semanas, el presidente Alberto Fernández, junto al ministro de Economía, Sergio Massa, anunciaron la posibilidad de avanzar en la suspensión de la Ley de Alquileres. El objetivo sería elaborar un proyecto que la supere y ayude tanto a inquilinos como a los propietarios.

Algunas medidas tomadas por el Estado Adicionalmente, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat tiene activo el programa Casa Propia, el cual otorga líneas de créditos a tasa cero y con plazos de devolución de 30 años, inclusive. En relación a esto, en los últimos cuatro años se han entregado más de 60 mil créditos y 100 mil viviendas en todo el país, gracias a planes como: Procrear, Reconstruir, Casa Propia y el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi). Por otro lado, recientemente el jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta anunció un paquete de medidas que busca atacar la crisis de alquiler de viviendas en CABA, específicamente, mediante medidas enfocadas en financiamiento. Entre ellos se destaca: el programa “Garantía + fácil”, que bonificará hasta el 70% del seguro de caución; “Alquilar + fácil”, que otorgará financiamiento para los siguientes gastos iniciales, “Refacción + fácil”, que financia reformas en viviendas desocupadas, entre otras. De esta manera, se siguen sumando nuevas iniciativas con el fin de reducir el déficit habitacional y garantizar a toda la población el derecho a la vivienda. Sin embargo, son muchas las aristas que se deben resolver, lo que hace que sea un trabajo complejo, pero, sin duda, necesario.

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